전세, 월세 계약 시 보증금 보호하기

 

'빌라왕 사건' 들어보셨죠? 2022년 깡통주택을 엄청나게 보유한 일명 '빌라왕'중 일부가 사망하면서 세입자가 보증금을 돌려받지 못하게 된 사건입니다. 이와 같은 전세사기 피해를 방지하고자 전세보증금 보호를 위한 확정일자 정보연계 사업이 추진됩니다.

 

 

▶빌라왕 사건 사기수법

: 수법은 전세가가 매매가와 같거나 높은 가격으로 전세계약을 하면서 동시에 세입자의 보증금으로 주택을 매입하는 동시진행수법이었습니다. 결국 한 푼도 없는 사람이 돈 한 푼 들이지 않고 엄청난 양의 주택을 사들이게 되었고 세금도 내지 않아 압류나 경매가 진행되면서 세입자들은 계약기간 만료일이 지나도 보증금을 돌려받을 수 없게 되었습니다.

 

▶기존의 진행절차

: 보통 전세를 진행하기 위해 전세로 이사 갈 집의 등기부 등본을 확인하는데요 이때 등기부 등본상 근저당설정 없이 깨끗한 상태라면 안심하고 전세거래를 하게 됩니다. 그런데 근저당 설정이 없다고 안심할 수는 없는 것 같습니다. 

 

1. 전세계약을 하고

2. 입주일에 전입신고 + 확정일자를 받아도

3. 신고한 다음날 대항력이 발생하게 됩니다.

4. 하루차이로 세입자들은 보증금을 보호받지 못하고 있습니다.

 

여기서 문제는 저당권 설정입니다.

저당권 설정 등기는 즉시 효력이 발생하기 때문에 집주인이 세입자의 전입신고 당일날, 저당권을 설정하고 대출을 실행하게 되면 경매나 압류등에 대항할 수 있는 대항력이 후순위로 밀려나게 되어 전세금을 돌려받지 못하는 문제가 발생하고 있습니다. 

 

예를 들어 

1. 집주인과 세입자 간 입대차 계약을 체결하고

2. 집주인이 주택담보대출을 신청하면

3. 은행에서는 집주인에게 대출을 실행해 주고

4. 즉시 근저당 설정을 잡습니다.

5. 세입자가 전입신고를 한다 해도 전입신고 다음날 대항력이 발생하게 됩니다. 

즉, 은행 근저당이 1순위, 세입자는 후순위로 보증금을 받지 못하게 됩니다.

 

 

▶ 변경되는 내용과 진행절차

국토교통부의 부동산거래관리시스템 정보를 활용하여 은행이 임대차 계약 내용을 확인할 수 있게 되면서 

집주인이 대출신청을 해도 은행에서는 대출 한도를 조정하게 되고 보증금을 돌려받을 수 있게 되는 것입니다.

 

예를 들어 만약 6억 원의 주택의 집주인이 4억 원의 대출 신청을 하게 되면 은행에서는 전세계약 내용을 확인한 후 대출 한도를 2억 원으로 조정을 하고 대출을 실행하게 되는 겁니다.

 

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임대인(A)과 임차인(B) 간 임대차 계약 체결(매매가 6억 원, 전세가 4억 원)

임차인(B)의 대항력 발생 전 임대인(A)이 주택담보대출 4억 원 신청

 

[기존]  대출심사 은행은 임차인(B)의 계약 내용을 알 수 없으며, 임차인(B)은 대항력이 없으므로 임대인(A)에 대출 4억 원 가능

[변경] 국토교통부 RTMS 정보를 활용하여 은행이 임대차 계약내용 확인, 

임대인(A) 대출한도 2억 원(시세 6억 원 - 보증금 4억 원)으로 감액 승인

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[전세사기 방지]

º 신축빌라에 집주인이 바뀔 예정이라면 한 번쯤 의심해 보기

º 전세계약을 할 때 가능하면 입주일에 근저당을 걸면 계약 무효화 특약을 기재하기

º 전세보증보험에 가입하기

 

※  이 제도는 2023년 1월 30일부터 전국 우리은행에서 우선 시범시행되며 점차 모든 은행으로 확대 시행.

국토교통부 보도자료 바로가기 

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전세보증금 보호 위한 확정일자 정보연계 시범사업 추진

 

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상기내용 잘 확인하시어 전세계약 시 피해보시는 일 없으시길 바랍니다.